Moisissures dans un logement loué : locataire ou propriétaire, comment savoir ?

Comprendre

La scène est toujours la même. Des points noirs apparaissent dans un angle, derrière un meuble, autour d’une fenêtre. Le locataire écrit que le logement est humide. Le propriétaire répond qu’il n’aère pas. Chacun est de bonne foi, et aucun des deux ne sait.

Ce que dit la règle. Deux obligations se font face. Le propriétaire doit remettre un logement décent (loi du 6 juillet 1989, article 6). Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise ce mot : le logement doit être protégé contre les infiltrations et les remontées d’eau, et permettre une aération suffisante, avec des ouvertures et une ventilation en bon état, capables d’évacuer l’humidité d’une occupation normale. Le locataire, lui, doit user paisiblement du logement et en assurer l’entretien courant (article 7 de la même loi).

Laquelle de ces deux obligations est en cause ? La règle ne le dit pas. Elle renvoie à une question technique : d’où vient l’eau.

D’où peut venir l’humidité. De l’extérieur, par la toiture, la façade ou une menuiserie. Du sol, par remontées capillaires — l’humidité du terrain qui migre dans la maçonnerie. D’une canalisation. Ou de l’air intérieur : c’est la condensation, la vapeur d’eau produite par la vie du logement qui se dépose sur une paroi froide. Plusieurs origines peuvent se cumuler, et une même tache peut relever de l’une ou de l’autre. Laquelle joue chez vous ne se lit pas dans une liste.

Décider

Que vous soyez propriétaire ou locataire, trois voies s’offrent à vous.

S’écrire, d’abord. Un courrier daté, qui décrit ce qui est constaté, où et depuis quand. Ce que cela coûte : rien. Ce que cela évite : une discussion sans trace, que personne ne pourra reconstituer plus tard.

Faire constater par un tiers indépendant. Un ingénieur vient dans le logement, relève l’humidité, mesure la ventilation, regarde le bâtiment de l’extérieur, et écrit l’origine probable de l’eau. Par deux fois, ce sont des propriétaires qui ont fait appel à Pascal Panza : leur locataire se plaignait d’humidité, et ils voulaient un avis technique sur ce qui se passait réellement. Ce que cela coûte : un devis, établi après lecture de vos pièces. Ce que cela évite : engager des travaux qui ne traitent pas la bonne cause, ou un conflit qui dure faute de faits. Voyez la page Humidité et infiltrations.

Se renseigner sur ses droits. L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) renseigne gratuitement locataires et propriétaires. En cas de désaccord persistant, la suite est juridique, et se voit avec un avocat.

Ne rien faire a aussi un coût : les taches s’étendent, le désaccord se durcit, et plus personne ne sait dire quand tout a commencé.

Agir

1. Photographiez. Chaque trace, de loin et de près, avec la date. Photographiez aussi les bouches de ventilation et les entrées d’air des fenêtres, telles qu’elles sont.
2. Notez la chronologie. Quand les traces sont apparues, en quelle saison elles s’étendent, ce qui a changé dans le logement ou dans l’immeuble : fenêtres remplacées, travaux en façade, changement de chauffage.
3. Réunissez les documents. Le bail, l’état des lieux d’entrée, les courriers échangés, les factures des travaux récents.
4. Faites constater. Décrivez votre situation et joignez vos photos : elles sont lues, puis vous recevez un devis d’expertise sur place sous 48 h ouvrées.